（中央社記者林沂鋒台北5日電）中央存保今天受託標售中聯信託不動產，其中位於萬華昆明街46號1樓至4樓及地下室，底價新台幣8.2261億元，獲得4封標單，最後由海霸王公司以10.29億元得標，溢價25.1%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，此案為早年幸福百貨舊址，若純以建坪（6253.92坪）計算，建物單坪價格16.4萬元，遠比周邊20到30萬元每坪行情價為低，若單以出租收益，每坪只要租金達到1200元，投報率就高達8.8%。

她說，此案產權複雜，過程中轉手多次，光是土地所有權人即達219人，且5樓以上多為住家，雖然商4土地值錢，但市場上也普遍認為整合不易，加上昆明街46號位於西門町前段，前難吸納台北車站的人流，後又無法引入西門町的逛街潮，一直不被商圈購買客鎖定。

她認為，海霸王以10.29億元得標，可能另有規劃，也許不失為是區域轉機。

業內認為，海霸王過去展店策略多為進駐非主流商圈，如民族東路、南京東路底等，這次佈局也可依晰看出過去的習慣。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太（火宣）分析，今天標售的昆明街萬華區福星段2小段431地號，土地面積共1077.8坪，中聯信託持有56%近600坪土地，基地4面臨路，屬於完整街廓，其中開封街2段及昆明街皆臨12.73米馬路，土地使用分區為商4(容積率為800%)，具有都市更新容積獎勵誘因，受到建商青睞。

邱太（火宣）說，福星段2小段土地除中聯信託單位外，還有亞曼尼大樓218間小套房，且所有權人分散整合不易，是都市更新的最大絆腳石。

徐佳馨認為，業主進入這個地區勢必得有5年以上的長期經營準備，不然難以獲利。990505